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不動産投資物件を購入しても、退去した部屋に対して、新しい入居者を募集した場合、長期空室になったり、賃料が大幅に下落すると収支計画に大きく影響します。

借り入れをして購入している場合は、収入に対して返済が多くなってしまう事態も想定されます。しかし、これは、購入の際、現状の入居者の家賃と、空室になった場合の家賃査定を同額程度であると認識すると痛い目に合うケースがあるのです。

家賃相場の調査当然、釈迦に説法、不動産投資物件を購入される方は、将来的な賃料等は調査してから購入されるでしょうが、いくつもの不動産会社を回ったり、電話して聞いてみたり、メールで問合せしてみたり、、、。その結果、まだ購入してもいない物件の「管理委託はお任せください!」、「いい物件見つかりましたか!?当社ではもっといい物件ありますよ」など、しつこい営業が来たりします。挙句の果てに、判断を誤って、家賃の相場を見誤ったなどのケースが散見されます。

家賃を調べるにもこういった心身ともに労力をかなり使いますので、どうせ調べるなら、ある程度、システマチックに自分で簡単に調査できるといいですよね。それをしてから、数社の不動産会社にヒアリングしてきいた金額が腑に落ちれば、購入へのゴーサインを出せる一つの大きな要素になります。

たしかに、投資物件の購入検討する際に、レントロールを不動産会社に見せてもらうことが出来ますが、これはあくまで現状の入居状況による賃料収入を確認するのみです。これから退去した部屋がある場合、今後の募集での適正賃料をご自身で把握されることが必要です。ここでは、簡単にそして、客観的に家賃相場を把握する方法を公開します。

家賃相場を調査するためのサイトは賃貸不動産のポータルサイト

  1. HOME’S(ホームズ)
  2. SUUMO(スーモ)
  3. athome(アットホーム)

上記、3つの、ポータルサイトが良いでしょう。 これらは国内での3大ポータルサイトで、不動産会社の運営ではありません。掲載物件数が多い、アパマンショップ、チンタイなどありますが、一地域のエリアでは同一不動産会社が掲載している物件の情報となりますので、偏りが見られるケースもあります。そういった意味で、不動産会社の運営ではないポータルサイトの情報で検討したほうがよいでしょう。(相場を調べる場合には)

調査の具体的なページ

  1. ホームズ家賃相場 http://www.homes.co.jp/chintai/price/
  2. SUUMO家賃相場 http://suumo.jp/chintai/soba/kanto/(←関東版のURLです。各地域対応あり)
  3. アットホーム 家賃相場 http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/

それぞれの相場のデータの取り方

ホームズの物件データの取り方

※基準の家賃相場:駅徒歩10分以内賃貸物件の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を軸にHOME’Sの過去データを基にした独自のロジックで算出しています。

上記はHOME’S空の転載。「駅10分」云々は、設定で変更することが可能です。

スーモのデータの取り方

このデータは「SUUMO」に登録されている賃貸物件の平均賃料を算出したものです。ただしマンション・アパートともに15戸以上登録されている駅が対象です。

となっており、掲載物件からの平均賃料を算出しています。

アットホームのデータの取り方

アットホームの不動産情報ネットワークに過去6ヶ月間に登録された物件情報を対象とした統計データが間取りタイプ別に表示されますので、ご希望のエリアの賃料相場が一目瞭然にわかります。なおデータは、毎月更新しています。

という、前提条件ですので、サイトへの掲載情報でなく、業者間流通の物件データを基に数字をはじき出しています。この情報は一般に若干高めの金額になるといわれています。一方で、業者間流通う情報は、物件元の不動産会社からの情報となりますので、情報精度が高いともいえます。

3つのデータを比較する重要性

三者三様なので、「一発で見る方法はないのか?」という声が聞こえそうですが、購入する対象物件の場所、間取り、ある程度の価格帯をポイントを絞って、3サイトを閲覧検討すれば与野ですから、これから投資する物件調査としては、そう大変な労力ではないはずです。根拠となるデータを3つ持つということは、より正確性が増すともいえます。3つとも同じような家賃であれば、きわめて安心ですし、大きな差があった時は、下の価格帯を保険的に考えるか、再度調査してデータサンプルが少なくなかったかなどのピンポイント調査もできますので、いずれにしてもリスクヘッジ対策としては極めて有効といえます。

 

そして、この後、現場で物件を取り扱う不動産会社に査定依頼すれば、鬼に金棒です。

是非参考にしてみてください。

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