マネージャーブログ | 東京都、埼玉県 賃貸仲介・管理のアップル

7月１５日、ついに更新料の是非について

最高裁の判決が言い渡されました。

結果は４人の裁判官が全員一致の『高すぎなければ有効』

ご周知の通り『シロ』です。

更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、

該当物件は１００万件に上るので、

結果次第では、業界に甚大な影響が出てしまいます。

それでも

ガイドラインの改定、督促法案、賃料に消費税？・・・

空室が増える中で、借り手市場傾向がより一層強まっていきそうです。

空室対策として

『選ばれる物件』がキーワードになってきます。

これは、賃貸条件もそうですが、やはり既存の物件との差別化が

大切です。

弊社も日々、研究していますので・・

是非、お気軽に相談ください！！

7月１５日、ついに更新料の是非について

最高裁の判決が言い渡されました。

結果は４人の裁判官が全員一致の『高すぎなければ有効』

ご周知の通り『シロ』です。

更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、

該当物件は１００万件に上るので、

結果次第では、業界に甚大な影響が出てしまいます。

それでも

ガイドラインの改定、督促法案、賃料に消費税？・・・

空室が増える中で、借り手市場傾向がより一層強まっていきそうです。

空室対策として

『選ばれる物件』がキーワードになってきます。

これは、賃貸条件もそうですが、やはり既存の物件との差別化が

大切です。

弊社も日々、研究していますので・・

是非、お気軽に相談ください！！

今回の東北地方（災害）に関しては、うまく言葉に表せられない感情があります。

本日のニュースでも確認しましたが、埼玉県は双葉町民を「さいたまスーパーアリーナ」で

受け入れることとなったそうです。

計画停電が各地で行われている中、被災者の状況を考えれば素直に受け入れられます。

さて、東武伊勢崎線（草加）に関しても２日間計画停電が実施されております。

お客様のご来店は３月初旬よりも減少している中、ここ数日は電話でのお申込が殺到しています。

やはり被害地からのお客様が圧倒的に多いです。

本日より３連休に入りましたが、お問い合わせ電話が急増すると予想しています。

私達ができる事は敏速かつ正確な情報提供だと思っています。

一人でも多くのお客様に安心を提供できればと真剣に感じています。

会社の経営理念・・事業を通して社会に貢献する。

社員一同明るく元気よく、お客様に満足していただける接客と入居斡旋を元に頑張っていきます。

１年くらい前に地震についてこのブログにて記事を書いた気がします。

その時は、近いうちにおきるのでは？と無責任に書きましたが

心のどこかで自分が生きている間は大地震は起きないだろうと

高をくくっていました。

実際に想像を超える事態が起きることを目の当たりにし

今までに経験したことのないショックを受けると共に

仕事・家族色々なことで不安を多く抱える自分がいます。

今回の震災を語るにはまだまだ時間がかかると思います。

今は一人でも多くの命が救われ

これ以上の被害が広がぬ様に祈ります。

そして、また不屈の精神で復興に向けて皆が協力し合えればと思います。

本日朝の４時50分に起きて、５時30分の電車に揺られ、武蔵小金井店ＯＰＥＮセレモニーに参加♪♪

新店舗のＯＰＥＮセレモニーは久しぶりでしたので、前の日から何だかワクワクしておりました。

さすがＪＲ中央線！人の数が半端じゃありませんでした。

ティッシュ配りを行いましたが、花粉症？の方が多く、普段よりたくさん配れました。

貰ってくれた皆様有難うございました！！

さて、武蔵小金井店ですが、改札を降りて南口に向かい一言！ロータリーが広い！しかも綺麗！

目の前にはアパマンショップの看板がドーン！って感じで、初めて行くお客様でも迷うことなくご来店できます！あっちにいったり、こっちにいったりは面倒ですよね？本当にすぐわかります。

武蔵小金井は大学や専門学校が多く集まる文教地区でもあり、バス停には多くの学生さんがおりました。

北口には足を運んでおりませんが、西友さんや長崎屋さんなどあり、商業地って印象を受けました。

同じ中央線の荻窪駅や吉祥寺駅等とは若干雰囲気の違う武蔵小金井駅は大変住み心地が良さそうで心が落ち着く地域でした。

スタッフ一同、明るく元気に皆様のニーズにお応えいたします。

きっといい部屋見つかります☆

「家賃への消費税復活！！！」　

今、国会では「家賃への消費税課税」が検討されています。

今から10年程前に導入されてことはありましたが、その時は3%！

今回は5%です！！！！！！

仮に60,000円の家賃を払っていれば・・・・・

 60000×1.05＝63,000円

さらに1年で3,000円×12＝36,000円！！

 愛煙家の私にとって、昨年のタバコ増税も痛かったですが、家賃増税はもっと痛いです！！！

 家賃増税に伴い、 ・滞納者増加・入居希望者減少→賃料値下げ 入居者・家主様・不動産業者にとってメリットは何も見当たりません。

 海外主要国の消費税率と家賃消費税の実態を見た場合、日本を除く各国では、食料品などの日常的に消費するものは税率が低く、嗜好品や贅沢品は高く設定されていますが、家賃は非課税対象となっている国が圧倒的です。

 何とかこの法案が可決されることを阻止したいものです。

弊社では「消費税反対署名運動」を行っています。

皆様も是非、署名活動にご協力下さい！！！

最近読んだ本で面白かったのが『デフレの正体』です。

不景気、政治不信だの中国にGDPで抜かれただの

経済に関わるニュースは暗いニュースばかりです。

日本経済を蝕む内需不振・デフレ

原因は地域間格差でも少子高齢化でもなく

現役世代（１５－６４歳）の減少だそうです。

意外だったのが、現役世代が増えていて経済が好調なのは

都道府県は失業率も高く有効求人倍率が低い、『沖縄県』だそうで

首都圏一都三県（東京・神奈川・千葉・埼玉）は

００－０５年の間に１０６万人口が増加したそうですが

１５－６４歳の人口はむしろ７万人減少、０－１４歳も６万人の減少、

６５歳以上だけが１１８万人増えているそうです。

ちなみに埼玉は現役世代の減少が全国で３番目ってデータもありました。

まさに、すごい勢いで高齢化が進んでいるんですね・・

高齢者富裕層が増え、若者世代には所得は回らない

なんか納得してきました。

牛丼１８０円時代　くると思います。

2011年5月18日（水）に大宮ソニックシティで

ミニ賃貸住宅フェアが開催されます。

アップルも出店しますのでお時間があれば

お立ち寄りください。

賃貸住宅フェアと関連はないですが

現在家賃に消費税を課税する動きが・・・

弊社では反対運動の一つで署名活動を行っています。

何とか阻止しなければと思っていますので

皆様のご協力お願いいたします。

アパート・マンションの１階部分は、ともすれば敬遠されがちで、空き部屋の発生率も高いのですが、この１階をキッチリ押さえておくと物件の好感度とともに、建物の全体のイメージアップにもつながり、ひいては空き部屋防止策ともなります。

１階部分が不人気なのは、

・ 日当たり、風通しが悪い

・ 外部からの視線にさらされる　

・ 防犯面で不安　

・ 人の往来が多い　

などが上げられます。

ですから、これらの要素を解決すれば、必然的に問題解消にも結びつきます。

◆ 戸外からの視線をカットする　

・ できるだけ道路側にベランダを配置しない。　

・ １階部分をかさ上げして、階段でいえば５～６段程度高くする。　

・ ベランダを設置した場合、壁を高くする。　

・ 植え込みあるいは大型の鉢植えを置き、栽培しやすく年間を通してグリーンなゴールデンクレストなどを植える。 　１階部分にこうしたグリーンが設置されると、物件のイメージは格段によくなります。

◆ 付加価値指向　

・ １階の各部屋は思い切って独立した専用の玄関（出入り口）を設置する。　

・ 専用庭を設ける。　

・ １階部屋をペットＯＫとする。

「空室対策」大事ですね！！

京都、香川、大宮。2011年の賃貸住宅フェアは、４月を皮切りに初開催となる

地方都市でもミニフェアで幕を開けます。

さらに６月には４年ぶりとなる仙台フェアを開催。

東京、大阪、名古屋、福岡での定番会場へとつながっていく予定です。

オーナー様、不動産関係各社からの絶対的支持を得てエリア拡大がきまった、

2011年版賃貸住宅フェアは目が離せないです！

地方都市のミニフェア（大宮）には当社アパマンショップのブースも開く予定なので

私個人的にも楽しみです。

最近、悪質な家賃滞納が増えているような気がします。

滞納の始まりの多くが支払いが一時的に遅れてしまうケースで

電話・手紙などで通知する事により入居者に家賃支払いの意識付けをし

解決すれば良いのですが・・

でも中には全く支払う気がない為、居留守・約束を破る等を行なう悪質なケースの場合があります。

これが、増えてきています。

本日は草加市についてお話します。

草加市は、埼玉県の東南部に位置し、市域の南部を東京都足立区に接しています。

水と緑に恵まれた中川、綾瀬川下流域にひらけた東西7.24kｍ、南北7.6km、総面積2742平方kmの都市です。

昭和33年11月1日、人口3万4878人で市制を施行。

昭和37年の東武伊勢崎線と地下鉄日比谷線の相互乗り入れや、当時マンモス団地といわれた松原団地の造成等により昭和38年に人口が5万人を突破した。

東京近郊という立地条件の良さも相まって、昭和50年代後半から人口は急激に増え、現在では24万人を超える都市になっています。

草加市では地球環境をはじめ、少子・高齢化、高度情報化、国際化といった時代変化をしっかり見据えながら、「いつまでもこのまちで暮らしたい、このまちで子供を育てたい！」と思われるような快適都市の実現をめざし、市民と行政のパートナーシップにより、まちづくりを進めています。

いかがですか？東京都と埼玉県の架け橋的な存在の草加市はお客様にも大変人気エリアとなっております。

私は草加市出身ではありませんが、今では第2のふるさと感覚で毎日仕事を楽しんでおります。

草加市の素晴らしさをもっと×2お伝えできるように今後もブログを作成していきます♪

ご存知の通り、賃貸業界は俗に言う「繁忙期」に突入しました！

年明け早々から、店内はお部屋をお探しのお客様でごった返しています。

インターネットが普及した現代、お客様はネット上で莫大な情報を入手可能となりました。
それに伴い、お客様の物件を見る目は年々シビアになっているように感じます。
今までだったら黙ってでも空室が埋まった物件が今では・・・・・・・・・・
なんてことも日常茶飯事！

そんな中、常時借り手がつく物件と付かない物件の二極化が進んでいます。

・家賃を下げる
・敷金礼金を下げる

以前でしたらこのような条件緩和だけですんなり決まる・・・なんてケースが多かったですが、
今はそうも行きません。

・初期費用○○円キャンペーン
・賃料○ヶ月間無料キャンペーン

上記のようなキャンペーンを打ち出し、他物件との差別化を図ることも大事です。

でもやはり最後の切り札は「プラスワンリフォーム」ではないかと思います。
差別化を図る上では非常に効果的です。

・ＴＶモニターホン・ウォシュレット・・・・・・・・・色々ありますが・・・・・・・・・・・

弊社でオススメなのが「ウォシュレット」！！！！！！

只今、弊社では「ウォシュレット取り付けキャンペーン」を行っております。
割安にてご提供しておりますので、興味がある方はお気軽にお問い合わせ下さい！

首都圏の賃貸検討者はどんな物件に興味を持っているんでしょうか？

1位・・デザイナーズマンション

2位・・リフォーム済の物件

3位・・賃料5万円以内の物件

4位・・礼金０ヶ月の物件

5位・・新築・築浅物件

6位・・リビング付きの物件

7位・・分譲タイプ

8位・・ペット相談可能物件

賃貸物件とはいえ個性を求める人が増えてきているのは確かです。

私個人的には首都圏＝高層マンションor有明！？なんてイメージですが・・。

しかし、まだまだ不景気・・予算を抑えて部屋探しする人も少なくないようです。

ちなみに都内で最も物件が検索されている行政区は

1位・・世田谷区

2位・・港区

3位・・大田区

となっており都心の顔ぶれが目立つ結果となっているそうです。

お久しぶりでございます。

あっという間に娘も１．２歳になり、身長体重も平均値ギリギリの

ラインまであるのですが、いまだに歩けません。というよりは

歩くのが面倒くさいようにも感じます（笑）

空室が増えてきています。

賃貸仲介の現場でよくあるのが

『下見客は来るのだが、契約には至らない』ケースです。

原因はどこにあるのか・・？

分析していくと

物件の第一印象が悪いという結論が出ました。

→下見に来る人がいるということは、家賃や設備などの条件は市場に合っている。

→それが入居に結びつかないのは、下見時の印象が悪いと思われます。

建物周辺の街並みなどは変えられないにしても、

ゴミ置場・廊下・階段・郵便受け・植栽・外回り・室内の匂いなど

建物の印象は清掃や共用部分の雰囲気作りなどで変えることができます。

少なくとも清掃など自分達でできることはすぐに行い、

次の下見客を逃さないようにしていきたいものです。

更新料裁判が迷走中のようです。

今後がきわめて注目される「更新料裁判」。

きちんと約定され、正当に支払われた更新料を「さかのぼって返還せよ」というあまりに厳しい判決については、今後も続くことがないよう強く期待したいところです。

しかし、一方で、このような状況にあっても、新規の賃貸借契約、あるいは期間満了による契約更新は日々、大家さんの日常に迫ってきます。「入居者は大切なお客様」と考え、トラブルとならないよう、契約内容については心をこめて丁寧に説明し、理解をいただくことが大切だと思います。

今後、新規の賃貸借契約および更新契約を交わすにあたって、多くの大家さんが、以下の４つ方法からの選択を迫られざるをえなくなってくるものと考えています。

1. 定期借家契約に切り替える
2. 実質賃料表示制とする(更新料を前払い賃料と規定し、月額賃料との合計額を実質賃料として明示し、借主の納得を得る)
3. 重要事項説明書に準ずる特別な書面をもって更新料授受への同意を得る
4. 選択制(更新料名目での授受に借主が同意できなければ更新料相当額を賃料化した上での契約を交渉する)

 ただ、いずれにも一長一短がありますが、いずれの場合でも、借主に対する十分な説明、さらに説明後は「納得をした」旨の確認書面をいただくなど、慎重な対応が求められます。

こうした新たな対応に合わせ、現状の賃貸借契約・更新契約書面の改訂をしておくことが大切だと思います。

日本のリゾート地が、中国資本に侵食されているということです。

その中でもショックなのが、個人的に毎年訪れている『ニセコチャイナバブル』です。

スキーファンに高く評価されるスキー・リゾート「ニセコ」ですが、

いままでは、四季がちょうど逆になり時差もほとんどない

オーストラリアからの観光客が多く、オーストラリア人を相手にする

ペンション、ホテルを経営するオーストラリア資本が多かったのですが、

3年位前から、このニセコ地区への投資が

アメリカやオーストラリアなど欧米系資本から中国・香港系資本へ移行し始めたという

ニュースを聞きました。

その発端は、ニセコのリゾート開発業者が中国・香港系資本へ買収されたことらしいのです・・

実際、以前多かったオーストラリア人に変わり、今はシンガポールや中国、台湾からの観光客が激増しているといいます。

別荘やペンションの価格も、中国人富裕層による購入が目立ち、3年前は、坪2万円もしない別荘地が一時期は10万円近くまで高騰したこともあったといいます。
中国人富裕層によるリゾートマンション購入が相次ぎ、予算は1000万円台から3000万円台が中心で売れているそうです。

また、「ニセコ」以外にも、中国資本が触手を伸ばしているのが、『温泉と富士山』で、山中湖や箱根でも、中国人観光客が目立つようになりました。

中国の資産家たちは、日本への投資に非常に興味を持ち、上海のある資産家は、資産が100億円あるならばそのうちの10億円は日本で持ちたいと言っているくらいです。

景気が悪いといいことない・・と思いつつ

このままでいいのか『日本！』って強く思う・・今日この頃です。

今回は伊勢崎線の紹介です。

日比谷線や半蔵門線、東急田園都市線などが乗り入れる

東武伊勢崎線沿線は、埼玉エリアのなかでも、手頃な価格の

ファミリー向け物件の多いエリアです。越谷駅や松原団地駅前では

再開発が本格化し、生活利便性の向上が期待できます。

【越谷駅東口の駅前再開発が本格始動】

2008年にJR武蔵野線の越谷レイクタウン駅前に大型商業施設が開業し、

注目度が高まった越谷市。同市にはJR武蔵野線のほか、

東京メトロ日比谷線、半蔵門線、東急田園都市線との相互直通運転を行う

東武伊勢崎線も通っており、都内へ通勤する人々の大切な足となっています。

その東武伊勢崎線越谷駅東口駅前の2.6haの土地では、1997年に

都市計画決定された「越谷駅東口第一種市街地再開発事業」が2011年度の

完成を目指し、本格的に動きだしました。東口駅前の再開発は、

通りを挟み2つの街区に分けて開発が進められています。A街区には397戸の

住宅と商業施設から成る地上29階建ての駅前再開発ビルが誕生する予定。

B街区には商業施設と駐車場の入る地上5階建ての建物2棟が

計画されています。そのほか、駅前交通広場や越谷駅前線といった道路の

整備も行われる予定です。

駅前ロータリーや道路が整備され、マンションや戸建て住宅の建設が活発に

行われている西口に比べ、東口駅前は老朽化した建物が多く、未利用の

土地も点在していたことから、長年にわたり開発が待たれていました。

再開発事業が完了すれば、越谷駅周辺の生活利便性が向上するとともに、

街の活性化にも繋がるのではないでしょうか。

【子育てと仕事の両立を支援「越谷市保育ステーション」】

都内に通勤する人が多く暮らす越谷市には、東武伊勢崎線の新越谷駅と

北越谷駅の駅前に送迎保育ステーションがあります。

送迎保育ステーションとは、駅や駅近くに設置された二重保育施設で、

保護者に代わって保育所への送迎を行います。越谷市保育ステーション

の開所時間は6時半から21時までで、保護者は朝の通勤時に駅前の

保育ステーションに子どもを預け、そのまま電車に乗ることができます。

このような駅前保育ステーションは、東京のベットタウンであるほかの

エリアでもニーズが高まっており、熊谷市の籠原駅前や千葉県流山市の

おおたかの森駅前にも設置されています。

越谷市の保育ステーションでは、送迎保育のほか、一時保育や、年度の

途中から次年度の保育所入所日までの保育も実施しています。

保育以外にも、育児相談、子どもと一緒に楽しめるイベント、自由に遊べる

子育て広場などが行われ、子育て中の人が気軽に利用できる施設に

なっています。また、同市には、市内4ヵ所に子育てサロンがあり、

子育て経験のある相談員に気軽に悩みを相談でき、未就学児を持つ

親同士の交流の場にもなっています。

なかでも、新越谷駅の駅ビル内にある子育てサロン新越谷ヴァリエでは、

父親を対象とした父親サロンや、働く親に代わって孫の面倒をみている

祖父母を対象とした孫育て講座も開かれています。

【団地の建て替えで生まれ変わる松原団地駅周辺】

松原団地駅周辺では、1964年に完成した敷地面積約60ha、324棟の

「東洋一のマンモス団地」と評された松原団地の建て替えが

進められています。駅前地区の約3.5haの土地には、1999年に

独立行政法人都市再生機構と草加市によって30階建ての

松原ハーモネスタワーが建てられました。ハーモネスタワーには、

商業施設やクリニックモール、24時間営業の保育園や学童施設、

草加市中央図書館、賃貸住宅が入っており、西口駅前の生活利便性が

一気に向上しました。そのハーモネスタワーのすぐそばに、

獨協大学の関連施設があります。獨協大学は2000年から市内の3つの

小学校の英語活動に学生がボランティアとして協力するなどし、

地域貢献活動も積極的に行っています。

10階建ての大学関連施設は学生寮ですが、1階部分には

「地域と子どもリーガルサービスセンター」と

「獨協地域と子ども法律事務所」が併設されています。

子どもや地域の人の相談を解決するために、医師やカウンセラー、

弁護士などの専門家によるアドバイスや法的支援をする施設になります。

今回は川口駅を紹介します。

東京駅から京浜東北線で22分で足回りの良さでは申し分ない立地ながら

これまでいまひとつ人気がなかった街川口。住みやすい街なのですが、

明治末期から集中した鋳物工場のイメージ、そしてその後はお隣西川口の

一時期興隆を極めた風俗営業や近在にあるオートレース場のイメージが

邪魔してきたように思われます。それが変化を始めたのは、意外に古く、

1987年の西口再開発から。この地にあった国立公害資源研究所の

移転に伴って空いた5.5ha以上もの広大な敷地を再開発することになり、

生まれたのが点在する彫刻で有名な川口西公園、川口の芸術・文化の

拠点となっている川口文化センター（リリア）、そしてタワー2棟を含む

住宅群リブレ川口です。この再開発は駅西口に他にない、ゆったりした

スペースを生み出し、西口周辺での住宅開発の引き金にもなりました。

続いての変化は東口側。こちらはそごうを始めとする商業施設が多い

賑やかなエリアですが、老朽化した建物や細い路地などが多く、それを

解消するため、再開発が必要だったのです。駅のイメージを変えたのが

2006年に完成した駅前の再開発です。

旧国鉄貨物ヤード跡地なども含む約2.3haには現在、川口中央図書館、

駅前市民ホール、駅前保育園などが入った本館(キュポ・ラ）、地上34階の

タワーマンションや駐車場などが作られ、ベンチやモニュメントなどもある

イベント広場。かつての雑然とした街並みはもう、その面影もありません。

この開発と前後して登場した大型商業施設アリオ川口もイメージ一新に

大きく寄与しています。これは京浜東北線の線路沿いにあった工場跡地を

利用したもので、商業施設に映画館、公園、分譲・賃貸住宅などのある

複合開発住宅が話題になったこともありました。

では実際の川口はどんな雰囲気の街なのでしょう。まず、西口は駅前に公園

ホール、そしてマンション群、少し入ると一戸建てが中心の静かなエリア。

マンション1階などにスーパーなど商業施設はあるものの、住居が中心です。

駅のすぐ前に住宅があるからでしょうか、駅前のぺデストリアンデッキを

犬連れで散歩する人の姿も多く見かけます。

東口は駅前にそごうやイトーヨーカドー、西友などの商業施設、さらに

そごうの裏手には川口銀座商店街（樹モール）やふじの市商店街などがあり、

全体として賑やかな雰囲気。少し離れてアリオ川口もあります。

また、市役所や図書館や市民会館などもあり、行政の中心ですが、

いずれも駅から10分ほどの距離ですから、西口であれ東口であれ

不便というわけではありません。

歩いて気がつくのは、景観に配慮した、彫刻などが飾られた美しい街並みです。

川口西公園には彫刻13点が展示されていますし、樹モールにも駅近くの

グリーンプラザ公園のドンキホーテ像を始め、いくつかの彫刻があります。

また、同商店街ではマンホールの蓋や街灯の足元などにもデザインが

施されています。これは川口市が街の美化、都市環境の整備に積極的な

自治体であるため。市は1988年以降、独自に都市デザイン賞や

まちかどスポット賞などを作り、街の美化などに取り組んできていますし、

2007年には川口市景観形成条例も施行されています。長年かけて街並みを

整備してきた自治体なのです。

また、川口は国の「子育て支援総合推進モデル」指定都市でもあり、

子育て、子どもの居場所作りなどには非常に熱心です。